日治初期《外國人關係土地處分標準》與《外國人關係地所建物登錄標準》（上）
文 / 鄭文文 / 本館整理組編纂
自1858年清國與英、法簽定天津條約以來，陸續開放臺灣（臺南）、淡水等地港口與西方各國貿易，臺灣逐漸有西方外國人居住、營業、置產於各「開港場所」（指定與西方人貿易港）附近，使當地形成外國人與本地人雜居的現象。
進入日治時期後，1896年4月24日臺灣總督樺山資紀以民臨295號公文請示管理臺灣事務的時任拓殖務大臣高島鞆之助，如何處理在臺西方外國人土地房屋的問題，公文記載如下：
去年我（日本）政府受讓（接收）臺灣時，本島人民將其在開港場所外的土地房屋抵押給外國人借錢，或是將土地房屋掛於外商名下而借錢，離臺後至今沒有返回。此類情事不得坐視不管，擬依下列方式處理，請核示。
一、本島人將開港場所外的土地房屋抵押給外國人借錢的情形
此種情形是否為清國與各西方國家條約允許?屬難以認定。故外國人若有上述訴求均拒絕之。因為原本外國人在開港場所外就無土地的權利，自不許以抵押權人取得土地，但允許以法院裁判拍賣土地清償其債務。
二、外國人冒名擁有土地房屋者
如其買賣無正式手續之證據，亦未曾在領事館登記者，一概否認之。
三、在去（1895）年6月2日我政府受讓臺灣後，本島人賣土地房屋予外國人之情形
該買賣當時缺乏有管轄權之官廳以致無法確定者，若調查事實後認為其係正當買賣者，得承認之。（註1）
日本拓殖務大臣收到臺灣總督府的請示，認為涉及西方外國人的事務需要與外務省協商，同年5月7日拓殖務次官北垣國道就下列三項事件請教外務次官原敬：
第一點 外國人在臺灣的開港場所之外，所有土地房屋或以抵押取得土地或房屋是否為清國與各外國之間的條約認可？
第二點 如果前項情形在條約上不承認，那是否要以舊有慣例承認之？
第三點 在臺灣外國人所有的土地與房屋，在領事館登記，是否為確認他對土地房屋的所有權存在的必要條件？
外務次官回復拓殖務次官，有關舊有慣例的調查，特別是在臺灣的慣例之調查，外務省也沒有調查的途徑，所以相關的處分方針還是要由拓殖務省做決定以後，再跟外務省協議。協議之後再向內閣申請內閣會議來決定。因此由拓殖務省命令臺灣總督報請核示應該是比較合適的。（註2）
該案在兩省協議後，送內閣會議決議，在同年7月9日內閣送字第29號照案通過核定。拓殖務大臣在同年7月11日以秘第3號公文回復臺灣總督府：
第一點 本島人以開港場所之外的土地做抵押向外國人借款一事，難以認為清朝跟外國人的條約有許可。在日本接管臺灣的時候，本島人以土地抵押向外國人借款，該本島人離開臺灣後沒有返回，後來外國人提起訴訟要繼受土地，一律拒絕。但是如果總督認為這樣擔心引起外交問題，而且可以認定他們有誠實的借貸關係的話，可以斟酌承認。該土地如果流押，不許可該外國人取得土地（即抵押權人不得主張因為流押而抵押物土地之所有權移屬於抵押權人），但是可以裁判來賠償外國人的債權。
第二點 在臺灣轉讓給日本之前，外國人因為本島人委託借用外國人的名義冒稱土地所有人，但無正式買賣的證據，也無在相關領事館登記，一概都否認其權利。
第三點 在臺灣轉讓給日本之後，現行條約適用於臺灣之宣言（1896年1月29日）（註3）以前，本島人賣給外國人的土地房屋，在買賣當時欠缺有管轄權官廳之認可，無法確定其買賣關係，但經現在地方官廳認定是正當之買賣者，得承認之。
於是，臺灣總督府便依照上開拓殖務省秘第3號訓令旨趣，制定《外國人關係土地處分標準》、《外國人關係地所建物登錄標準》等規則，在8月14日以民總第652號通令臺北縣與臺南縣，作為處理之判斷依據；另外也請地方官轉知當地的領事。
此外，臺灣總督府在10月1日以民總第1129號公文向拓殖務大臣報告，針對未來本島人與外國人之間土地買賣或租借之情形，訂定以下3方針：
第一 可以租借土地，不允許買賣。
第二 不允許在開港市場範圍外租借土地。
第三 在開港市場內因借貸金錢抵押土地而流押，不允許（外國人債權人）直接使用該土地。而需經過租借手續等內規處理。
上開方針明確設定有關外國人土地的處理原則，即外國人不得所有土地，僅能在特定範圍內租借土地。租借土地的資格要經過地方官廳調查與認可。具體條文翻譯內容如下：
《外國人關係土地處分標準》
一、 依據條約本標準所稱外國人是指有治外法權的外國人。在雜居地範圍規定後，認定為開港市場居留地或是雜居地範圍內，外國人得租借土地或建築物，或是取得建築物所有權。
二、向來難以認定為開港場所市場或與距離開港場所遙遠，外國人欲租借土地或建築物或取得建築物所有權，欠缺地方官廳認可者，須陳報民政局長，請求其指揮。
三、 在劃定居留地或雜居地區域之前或之後，在認定為開港市場範圍以外的區域，不允許外國人有新租借土地或建築物或取得新建築物所有權。
四、 在認定為開港市場的區域內，依據下列規定認定外國人的租借土地權利
甲、 有借地券，也有管轄領事館的登記即完全承認其借地權。
乙、無借地券，有管轄領事館的登記，或有借地券，無管轄領事館的登記者，在調查後，其欠缺之理由明確，且無相反證據者，準用前項規定承認其借地權。
五、 在受讓本島之前，外國人私下與本島人約定買受土地或以金錢借貸之約定而占有土地，係違背清國條約且我現行條約不允許。前述情形即使在1899年新條約施行後（註4）亦不予認可。前述情形已經領事館登記在案者，不能一概以條約規範。在認定為開港市場的區域內者，須與當地領事協議後認定為永代借地。
六、在受讓本島之前，本島人以土地抵押向外國人借款，後出境至清國或其他國家迄今未返臺，其外國人債主請求認定該土地歸屬於債權人，不得認可之。應移送有管轄權之裁判所，以判決決定之。
七、在受讓本島之前，外國人受本島人委託，假冒外國人名義租借土地或取得建築物所有權，而未經正式買賣程序亦未登記於領事館者，一律否認其效力。
八、 在受讓本島之後，日本地方官廳設立之前，於認定為開港市場區域內，本島人賣渡土地建物給外國人者，限於買賣關係正當者，得認定其永久租借權及建物所有權。
凡不適用以上各條或適用上有疑義者，向知事報告，並聽其指揮。
《外國人關係地所建物登錄標準》
第一條 外國人租借土地建物或買賣建築物，租借或買賣雙方得聯名向土地建物所在地的地方官廳申請登錄。
直屬於縣廳的土地建物向縣廳辦理申請，屬於支廳管轄區域內者向支廳申請。
第二條 登錄的申請相關事項如左：
一、土地建物所在地名以及土地甲數和丈數（筆數）、建物的種類棟數。
二、買賣價格、年月日及買受人之國籍（限於外國人及其住所姓名）租借方面要記載租借金額、期限、年月日以及借貸人之國籍（限於外國人及其住所姓名）。
三、土地建物之種類及所在地名與東西南北四方境界。
第三條 申請登錄的時候需要具備所列的文件：
一、 買賣或是租借的契約書、地圖及其謄本。
二、 地券（丈單或地基執照）及其謄本。
三、 曾經在領事館登記者，提供登記謄本。
第四條 借給外國人的土地建物，其土地建物所有人變更時，新舊所有人均應聯名隨時申請登錄。
第五條 登錄以後外國人土地建物若喪失其權利，租借雙方都須聯名申請塗銷登錄，若喪失建物所有權者由外國人申請塗銷登錄。
第六條 外國人申請登錄或申請塗銷登錄，均應檢附所轄領事證明書。（註5）
這是臺灣總督府在1897年公告「外國人雜居地區域範圍」之前所訂定有關外國人土地建物的規範，主要是讓臺北縣與臺南縣知事在處理外國人土地建物問題時有所依據，屬內規性質，並非現今一般所認知，不動產登記有對世效力（對任何人均有拘束效力，公示、公信力）的概念，例如在《外國人關係地所建物登錄標準》第一條規定：「外國人租借土地建物或買賣建築物，租借或買賣雙方得聯名向土地建物所在地的地方官廳申請登錄。」並非強制當事人要申請登錄，也無規定登錄的效力，因為在當時尚無土地登記制度，但此標準一通知到西方各國領事，引起諸多不同意見，臺灣總督府如何回應這些要求，留待下篇說明。
註釋：
註1：「開港場外ニ於ケル外國人貸金抵當土地若ハ外人冒名ノ土地處分方拓殖務大臣ヘ稟申」（1896-04-24），〈明治二十九年臺灣總督府公文類纂乙種永久保存第二十二卷之二土地家屋〉，《臺灣總督府檔案．總督府公文類纂》，國史館臺灣文獻館，典藏號：00000092015。
註2：外務省，《臺湾永代借地権整理一件 第一巻》， Ref.B12083371100、台湾永代借地権整理一件 第一巻（3.12.1.107_001）（外務省外交史料館）。 收錄於 「アジア歷史資料センター」： https://www.jacar.archives.go.jp/das/image-j/B12083371100 （2025/10/22點閱）。
註3：「現行條約施行及阿片輸入ニ關スル一件書類、現行條約施行ニ關スル件書類」（1896-01-11），〈明治二十八年臺灣總督府公文類纂甲種永久保存第六卷外交〉，《臺灣總督府檔案．總督府公文類纂》，國史館臺灣文獻館，典藏號：00000006001。
註4：1854年起日本陸續與西方各國簽訂開放貿易港口條約，在這些條約下西方人享有片面的治外法權，領事裁判權及協議決定關稅，對於日本來說是不平等條約。明治政府經過多年努力，在1894年日英通商航海條約廢除英國的治外法權，但西方國家要求在締約5年後，即1899年新條約始得正式生效，又稱為「改正條約」。
藤岡信勝等著，《新しい歷史教科書》（日本東京：株式會社扶桑，2005年），頁156。
「各國改正條約實施期日取調表」（1898-06-01），〈明治三十一年臺灣總督府公文類纂十五年保存第十三卷之二外交衛生〉，《臺灣總督府檔案．總督府公文類纂》，國史館臺灣文獻館，典藏號：00004556001。
註5：「外國人關係土地處分標準ニ關スル件」（1896-07-11），〈明治三十年臺灣總督府公文類纂永久保存追加第三卷外交〉，《臺灣總督府檔案．總督府公文類纂》，國史館臺灣文獻館，典藏號：00000213001。
「外國人關係土地處分ニ關スル件」（1897-01-01），〈明治三十年臺南縣公文類纂永久保存第六十四卷官房門外事部〉，《臺灣總督府檔案．舊縣公文類纂》，國史館臺灣文獻館，典藏號：00009724002。
參考文獻：
一、專書
藤岡信勝等，《新しい歷史教科書》。日本東京：株式會社扶桑，2005年。
二、檔案
《臺灣總督府檔案》（南投：國史館臺灣文獻館）
00000006，〈明治二十八年臺灣總督府公文類纂甲種永久保存第六卷外交〉。
00000092，〈明治二十九年臺灣總督府公文類纂乙種永久保存第二十二卷之二土地家屋〉。
00000213，〈明治三十年臺灣總督府公文類纂永久保存追加第三卷外交〉。
00004556，〈明治三十一年臺灣總督府公文類纂十五年保存第十三卷之二外交衛生〉。
00009724，〈明治三十年臺南縣公文類纂永久保存第六十四卷官房門外事部〉。
アジア歷史資料センター
Ref.B12083371100、台湾永代借地権整理一件 第一巻（3.12.1.107_001）（外務省外交史料館）。