日治初期《外國人關係土地處分標準》與《外國人關係地所建物登錄標準》（下）
文 / 鄭文文 / 本館整理組編纂
臺灣總督府為了處理在臺西方外國人（註1）土地房屋的問題，依照1896年7月11日拓殖務省秘第3號訓令意旨，於8月14日以民總第652號制定《外國人關係土地處分標準》及《外國人關係地所建物登錄標準》。前者主要是針對外國人使用土地的處理原則，即在特定範圍開港市場（通商港口）內，外國人不得以買賣或其他方式擁有土地，僅能租借土地，而租借土地的資格要經過地方官廳的調查與認可；相對的，在特定範圍開港市場內，外國人得買賣所有建物，但需要向地方官廳申請登錄。後者則是外國人租借土地建物或買賣建物，向土地建物所在地的地方官廳請求登錄的相關規定。
同年8月14日總督府以民總第652號將此兩項規則通令臺北縣與臺南縣（當時西方外國人主要居住於此兩地），作為處理之判斷依據；同時函知當地的各國領事。（註2）從該通令可以清楚了解日本政府的立場與決心：
清治時期臺灣各個開港市場（通商港口）從未有針對外國人居留的規定，外國人租借土地或是建物，或是取得建物的所有權相關問題，清國的對外條約並未清楚規定。（註3）外國人便宜行事佔據他們所居住的地方，逾越條約規定買受土地，或是借錢給臺灣人以土地作為抵押，在抵押流當後就將土地據為己有，清國官吏對於這一切都未積極處理，不敢加以導正，所以這些不適法擁有土地的情形自然而然牢固難以改變。
在臺灣島歸於日本帝國領有以來，日本政府對於日本現行的條約，儘可能施行於臺灣。日本帝國對外宣言，希望能將前述曖昧不法的情況一洗而空，以符合條約意旨。佔有土地之情形，既然是前政府長久以來默認造成的結果，今後對於這種屬於過往的情形就要循序漸進加以改正，另外一方面也要防止過去的弊害以免將來繼續發生。（註4）
但《外國人關係土地處分標準》及《外國人關係地所建物登錄標準》制定時，所謂「外國人雜居地區域範圍」尚未公告。（註5）對於外國領事而言，此兩標準涉及外國臣民的權利，因此各國代表紛紛向日本當局反應。
10月13日駐大稻埕的德國領事Dr. Constantin Merz（1895-1897年12月駐臺）率先致函民政局長水野遵，表示該項規則帶有國際公法性質，需得到德國公使承認，要求儘速通知駐東京之德國公使館。
10月19日在淡水的英國代理領事Raymond de B. Layard（1859-1941年）則詢問民政局長，此等規定效力是否溯及既往？如果有，則原出租人或出賣人死亡或已離開臺灣，無法出面向地方官廳請求登錄，應如何辦理？10月20日，水野局長回覆Layard代理領事表示：「該規則是未來發生效力（不溯及既往），請儘可能依據該等標準齊備其必要事項申請登錄，如遇難以齊備之情形，請敘明困難之理由向地方官廳申請，地方官廳會權宜辦理。」10月24日Layard代理領事致函水野局長，認為該等規則關係到兩國現行條約，帶有國際公法性質，故將抄本送至駐東京之英國公使館。
10月26日駐打狗的英國領事Joseph Henry Longford（1849-1925年）則致函臺南縣知事磯貝靜藏：「此二標準影響長久以來在臺灣及日本內地的外國臣民所有土地以及建物之權利，請你們官員跟駐東京各外國公使洽談決定才適合。本人也會通知我們英國的公使。」10月31日磯貝知事回覆Longford領事：
在臺灣的開港市場（通商港口）區域內或區域外，外國臣民擁有土地這件事是違反日本帝國條約，相信也是違反清朝的對外條約，但因長久以來清國官廳默認。所以在認定為開港市場區域範圍內，臺灣讓與日本以前，外國人擁有的土地曾經在管轄領事館登錄者，儘可能承認為永久租借地。如果是在開港市場範圍外，經過相關的機關審議後會給予適當的處分，並無必要由日本帝國政府跟各國公使協議。請你們儘快備齊相關的土地或建物文件，透過正式手續向地方官廳登錄。
臺南縣知事之所以斬釘截鐵地回答英國領事，無須由日本帝國政府跟各國公使協議，是因為日本政府認為，處理臺灣島內外國人占有的土地是日本與外國條約以外的事項，不需與外國協商。12月4日水野局長回覆駐Layard代理領事也表示，在臺灣割讓日本以前，實際上英國臣民所取得的權利，特別是有關土地所有權，是在日英現行條約效力之外，屬於清國與英國間條約的問題。該等標準是為了外國人方便而設，回應申請人需求而登錄，並作為地方官廳處理具體事件的遵循參考，在符合條約規範下，可採行舊慣方針，並對個別申請案斟酌辦理。（註6）
然而，西方各國領事仍認為此等規定涉及外國臣民的權利，除了陳報駐東京公使館外，也持續向臺灣總督府交涉。根據11月21日Dr. Merz領事及11月30日Layard代理領事致函水野局長水野，及12月14日在安平的英國代理領事Ernest Alfred Griffiths寫給臺南縣代理知事的書記官竹下康之，三者都陳述，在東京的德、英國公使館表示要在下列三個條件下，才會承認總督府發佈的外國人土地建物登錄規定：
第一點 此規則效力不溯及既往。
第二點 有期限的土地及房屋借貸契約登錄，當事人得自由選擇要否登錄，但契約的法律效力並非由該登錄產生。
第三點 本規則不適用於契約雙方當事人均外國人之場合，由該管領事館就所有權或占有權變更資料後通知日本官方即可。
11月28日及12月4日水野局長分別回復Dr. Merz領事及Layard代理領事，12月25日竹下代理知事回復駐Griffiths代理領事：
本人認為你們對於我方所訂定的外國人相關土地建物登錄標準等規定應該不是非常了解，才會要求限於3個條件才承認該等標準，所以再次說明：
第一點 該等規則原是為方便外國人，回應當事人申請登錄而訂定，其本意並無強制外國人之意。所以在該規則第一條最後規定：「得向地方官廳申請登錄」。
第二點 該規則是向將來發生效力（不溯及既往）。如果申請人請求要溯及既往登錄，並不會一概拒絕，將依據該標準盡可能回應其請求。
第三點 只要依據第一條申請登錄，就必須完成第二條、第三條的手續。如果已經登錄，在之後喪失租借權或是所有權，就必須按照第五條的手續辦理。這是申請登錄人附帶的義務，無法變更。
12月17日Dr. Merz領事再度致函水野局長，重申德國公使在前述3個條件下才會同意該等標準，並請日本政府直接與德國公使洽商，隔日水野局長回覆重申立場不變。1897年1月13日Dr. Merz領事又致函水野局長，重申第三點之要求，即契約雙方當事人均外國人情況下，由該管領事館就所有權或占有權變更資料後，通知日本官方即可。1月29日代理民政局長山口宗義回覆Dr. Merz領事：
只要依據《外國人關係地所建物登錄標準》第一條申請登錄，就必須完成第二條、第三條的手續。如果已經登錄，在之後喪失租借權或是所有權，就必須按照第五條的手續辦理；若未依照第五條規定辦理註銷登錄，則登錄簿上所記載者會與實際情形不同，會造成官廳處理上與當事人的不便，故按照第五條的手續辦理是必須的，恕難同意閣下的要求。（註7）
由上述可知，西方各國領事尤其以英、德兩國為主，努力向總督府交涉，他們認為攸關自己國民的權利應該適用雙方現行條約；希望透過外交方式對規範的條文內容，以保護其臣民最大的利益，而總督府與地方官廳也逐一回覆。然而，日本政府的立場始終堅持日本與各國間現行條約儘可能在臺灣適用，但並非完全適用，而處理外國人土地一事是外國與清國間所留下來的事，非日本與各國間條約相關事項，因此不必與外國使節協商，所以一來一往的結果，外國人最終還是要服從臺灣總督府所訂的規範。
註釋：
註1：本件討論在臺灣外國人土地相關問題，主要是指跟日本國有締結條約的西方國家如英、德、美等外國人，不包含清國人。
註2：「外國人關係土地處分標準ニ關スル件」（1896-07-11），〈明治三十年臺灣總督府公文類纂永久保存追加第三卷外交〉，《臺灣總督府檔案．總督府公文類纂》，國史館臺灣文獻館，典藏號：00000213001。另可參考，鄭文文，〈日治初期《外國人關係土地處分標準》與《外國人關係地所建物登錄標準》（上）〉，收錄於「國史館臺灣文獻館電子報第260期」：https://www.th.gov.tw/Epaper_Content/236/9820/（2026/1/15點閱）。
註3：中英天津條約第11款規定：「……至於聽便居住貸房買屋租地起造禮拜堂醫院墳塋等事……悉照已通商五口無異」。黃月波、于能模、鮑釐人編，《中外條約彙編》，（上海：商務印書館，1935年），頁7。
註4：「外國人關係土地處分ニ關スル件」（1897-01-01），〈明治三十年臺南縣公文類纂永久保存第六十四卷官房門外事部〉，《臺灣總督府檔案．舊縣公文類纂》，典藏號：00009724002。
註5：「外國人雜居地區域制定」（1897-04-24），〈明治三十年臺灣總督府公文類纂甲種永久保存第十一卷外交〉，《臺灣總督府檔案．總督府公文類纂》，典藏號：00000131013。
註6：「外國人關係土地處分標準ニ關スル件」（1896-07-11），〈明治三十年臺灣總督府公文類纂永久保存追加第三卷外交〉，《臺灣總督府檔案．總督府公文類纂》，典藏號：00000213001。有關外國人永代借地真正納入登記管理之前，日本政府還進行許多的調查，如「外國人永代借地取調ノ件」（1896-07-01），〈明治二十九年臺南縣公文類纂永久保存第五十一卷官房門外事部〉，《臺灣總督府檔案．舊縣公文類纂》，典藏號：00009711019。「打狗在留外國人姓名職業、國籍及其永代借地等取調ノ件」（1896-01-01），〈明治二十九年臺南縣公文類纂永久保存第五十一卷官房門外事部〉，《臺灣總督府檔案．舊縣公文類纂》，典藏號：00009711016。
註7：「外國人關係土地處分標準ニ關スル件」（1896-07-11），〈明治三十年臺灣總督府公文類纂永久保存追加第三卷外交〉，《臺灣總督府檔案．總督府公文類纂》，典藏號：00000213001。
參考文獻
1.檔案
《臺灣總督府檔案》（南投：國史館臺灣文獻館）
00000131，〈明治三十年臺灣總督府公文類纂甲種永久保存第十一卷外交〉。
00000213，〈明治三十年臺灣總督府公文類纂永久保存追加第三卷外交〉。
00009724，〈明治三十年臺灣總督府公文類纂永久保存追加第三卷外交〉。
2.專書
黃月波、于能模、鮑釐人編，《中外條約彙編》。上海：商務印書館，1935年。
3. 網路資料
鄭文文，〈日治初期《外國人關係土地處分標準》與《外國人關係地所建物登錄標準》（上）〉，收錄於「國史館臺灣文獻館電子報第260期」：https://www.th.gov.tw/Epaper_Content/236/9820/（2026/1/15點閱）。